境外人士在内地只能买一套房

　　境外人士在境内购房是“一人一套房”还是“一证一套房”的争论，终于可以偃旗息鼓了。

　　昨天，建设部等六部门有关负责人就《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 》进行了正面解答，并特别强调，符合条件的境外个人在境内只能购买一套自住商品房，境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买办公用商品房。

　　但即便是购买一套自住商品房，也有两个条件：

　　一是时间限制。境外个人在境内工作、学习超过一年时间的，已属国民经济的“居民”范畴。在境内工作学习不足一年时间的，住房需求只能通过租赁解决。

　　二是用途限制。境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。境外机构和个人购买境内商品房只有符合自用、自住原则，才能办理相关外汇收支和汇兑手续。

　　六部门还特别增加了外汇指定银行的“审核关”。规定，境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的，应当经外汇指定银行审核确认相关材料后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。因故不能完成商品房交易，需将人民币购房款购汇汇出的，经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。

　　“这种‘一人一套房’的规定肯定有利于打击外资炒房，”一位业内专家说，“但落实存在难度。”

　　这位专家说，由于全国联网的购房实名制查询系统没有建立，地方政府也有各自的利益驱动，因此，即便不是“一人一套房”，就是按照证件购房的“一证一套房”，你也没法保证他在别的城市没买过房。

　　购房外汇须经过银行审核

　　此前，对于“购房实名制”的操作方法和“自住房”的认定方法，市场一直多有争论。根据六部委的171号文件，其自住定义只说明是“符合实际需要”。对此，各地细则的传闻不一。北京以“一人一套房”认定，而有消息称，上海等地可能通过“一证一套房”的做法执行。

　　此次政策解释，六部委再次明确自住自用标准：凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。

　　对此，有专家表示，这将成为未来各城市地方严格执行“一人一套房”的方向标。

　　但这一说法并没有得到业内人士的完全认同。上海信义房产法务部经理牛丹彦表示，此次关于个人限购一套自住房的界定仍然不能说明是“一人一套房”还是“一证一套房”。“个人限购一套房的‘个人’还是需要通过证件来认定，全国范围内的如何认定是个大问题。”

　　另外，对于外汇汇入流程的解释也是作为外汇管理的新变化首次披露。据六部委的说法，境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的，应当经外汇指定银行审核确认相关材料后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。

　　房地产信贷专家介绍，此前，境外机构和个人的购房款只需要注明是购置房产的具体地址，

开发商就可以凭此向银行要求结汇，不需要银行审核相关材料。

　　相比之下，

房产交易所得汇出的流程基本没有变化。但是新政要求，因故未完成商品房交易，需将人民币购房款购汇汇出的，也需要经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后，才能将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。